4月20日
●○明日から出張。温泉にも行きます○●
今日は雨の中、お客様のところへお伺いしました。
評価書のご説明だったのですが、いろいろ情報交換できてヨカッタです。
明日から2日間出張です。
ペース崩さないようにしたいのですが、お泊りが温泉旅館(^^ゞ
じっくり骨休めしてしまいそうです。
「休むほど働いたのか」って声がする～～
【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】
過去問 午前問４題
・借地権の鑑定評価
・宅地見込地の鑑定評価
・区分所有建物及びその敷地の鑑定評価
・貸家及びその敷地で、収益価格と積算価格の差額が大きい場合
・宅地見込地
客観的な事実、将来の宅地利用が合理的で、蓋然性が高い場合には
宅地見込地として条件設定することもできる
地域分析、個別分析、法令等の制限を確認
熟成の程度
・区分所有建物及びその敷地
個別的要因 敷地、建物、建物及びその敷地（建て替えが困難なことから、土地・建物の適応状況、建物と周辺環境との適合の程度を十分分析）
各階層別効用比、位置別効用比
・収益価格＜積算価格、収益価格＞積算価格
それぞれのケースを想定
建物が容積率未消化
既存不適格住宅
現行家賃が不適切（高すぎる、安すぎる）
住宅地域等で、家賃水準が居住快適性に左右される
管理状況等が反映されていない など
4月19日
●○ 週末に出張。きちんとペースを守れるか!○●
4月19日【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】
午前問の過去問２題
・大規模画地の鑑定評価
・建付地の鑑定評価
大規模画地の注意点
・標準的使用と最有効使用が異なるケースが多いので
最有効使用の把握は慎重に
（一般的要因分析、地域分析より市場動向、市場参加者を把握）
・取引事例は同一需給圏を広くとり、代替競争関係にある事例を選択
つまり最有効使用が類似する事例
・開発法は一体利用か分割利用か慎重に判断
分譲事例は画地規模、分譲規模、グレード、分譲総額、プラン等
類似しているものを選択
建付地の注意点
・建物と一体として効用を発揮している点に注意
（よって、取り壊し最有効は自建となる）
・原則、更地価格を上限となる
・建付増加（既存不適格、総合設計建物）
地区計画等は更地価格の価値増加になる点に注意
・建付減価（容積未消化、築後相当経過）
減価額は取り壊し費用が最大値
・事例選択は、対象不動産の状況に類似している事例を選択すべき。
4月18日
【不動産鑑定士3次試験対策 勉強記録】
今日は少しだけ勉強しました(^-^)
午前問の過去問 3題
１継続賃料を求める手法の特徴
２試算価格の調整
３鑑定評価報告書の記載事項
１差額配分法
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料または支払賃料と
実際実質賃料または実際支払賃料との間に発生している差額について
契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、
当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を
実際実質賃料または実際支払賃料に加減することにより
試算賃料を求める手法である。
長所：契約内容の個別性を反映しやすい、用益の増減を反映する点で説得性がある
短所：賃料下落時期には適用しにくい
利回り法
対象不動産の基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に
必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法
長所：
短所：投下資本（基礎価格）に着目した貸主側の賃料といえる
現行賃料を定めた時点から価格時点までが長期の場合
適正な基礎価格の把握が困難
スライド法
現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に
価格時点における必要諸経費等を加算して試算価格を求める手法
長所：客観的な経済情勢の変化に継続賃料を反映させている
短所：契約の個別性が反映されにくい
２試算価格の調整
各試算価格の再吟味
客観的、実証的な再吟味 （6項目）
各試算価格が有する説得力に係る判断
（2項目）
帰ってきてしまった
●○今日から再出発○●
再びアメブロに帰ってきてしまった。
今回は勉強記録を目的にしています。
ゆえに、ジャンルは「ビジネス」
・・・ちょっと間違ってる？
ひっそりやっていく予定。
それでも見つかったら、許してください・・・。
あれだけ、ばっさり撤退したのに、お恥ずかしい。